Hà Nội Doanh nghiệp BĐS không sợ "núi" hàng tồn kho

MB+ - Dù hàng tồn kho căn hộ chung cư chất đống nhưng các doanh nghiệp địa ốc không tỏ ra lo âu, trái lại, phần đông họ đều cho rằng đây là lợi thế lớn khi thị trường BĐS đang từng bước phục hồi.
Kết quả thống kê từ thưa tài chính của 11 doanh nghiệp chuyên mảng đầu tư địa ốc tại Tp.HCM tính đến thời điềm 31/12/2014 cho thấy, số hàng tồn kho của các doanh nghiệp này lên tới 24.000 tỷ đồng.

Cụ thể, số liệu tồn kho của một số doanh nghiệp "đầu bảng" như sau: Quốc Cường Gia Lai tồn kho 4.100 tỷ đồng, Phát Đạt là 5.400 tỷ đồng. Tiếp theo là Khang Điền, Bình Chánh, dăm bảy Bảy, Nam Long và Sacomreal có số lượng tồn kho vào khoảng 2.000-2.600 tỷ đồng. Thấp hơn một tẹo là các doanh nghiệp Đất Xanh, Thủ Đức House, Hoàng Quân và Vạn Phát Hưng có hàng tồn trị giá khoảng 500-1.500 tỷ đồng.

Trong nhóm doanh nghiệp kể trên, trừ 2 đơn vị là Thủ Đức House và Bình Chánh đặt đích khá thận trọng, còn lại, các đơn vị đều tỏ rõ sự tự tín và đặt ra kế hoạch kinh dinh tăng vọt so với năm 2014 nhờ quỹ đất và hàng hóa có sẵn dồi dào.

Quốc Cường Gia Lai dù có lượng tồn kho trị giá 4.000 tỷ đồng nhưng không hề lo ngại, thậm chí doanh nghiệp còn tận dụng lợi thế này, tìm cách hiệp tác với các đối tác có hệ thống phân phối mạnh để cùng bán các dự án còn tồn trong năm nay. Đại diện doanh nghiệp này, bà Nguyễn Thị Như Loan cho biết: "Chúng tôi hiện có quỹ đất nằm tại những vị trí rất thuận tiện nên sẽ bung hàng theo tình hình thực tiễn của thị trường. Thị trường BĐS đang dần hồi phục nên 2015 sẽ là thời cơ rất tốt để các doanh nghiệp có sẵn quỹ đất vươn lên".

rưa rứa, Phát Đạt với lượng tồn kho khoảng 5.400 tỷ đồng cũng không hề chao đảo, lãnh đạo doanh nghiệp này còn tỏ ra khá bình thản, thậm chí còn cho rằng đây chính là thế mạnh của doanh nghiệp trong tuổi thị trường khởi sắc. Theo lý giải của đại diện doanh nghiệp này, phải có thực lực thì công ty mới sở hữu được những quỹ đất giá trị, mặt khác phải có tiềm lực tài chính mới có thể xây dựng được nhà ở bán ra thị trường. "Chúng tôi còn dự định phát triển thêm các quỹ đất quy mô nhỏ, có thể khai triển và bán hàng mau chóng, hạp chiến lược bán hàng trong năm nay, đó là "đánh nhanh thắng nhanh".

Trong khi đó, Vạn Phát Hưng cũng đã gần như sắp hoàn tất kế hoạch "giải phóng" quỹ đất cũ trong số hàng tồn và gom về khoảng 1.000 tỷ đồng trong năm 2015 để tiến hành cơ cấu nợ song song phát triển quỹ đất mới. Còn lãnh đạo Sacomreal dù nhấn giá trị hàng tồn kho của doanh nghiệp rất lớn với con số 2.000 tỷ đồng, nhưng nó được diễn tả dưới dạng dự án đang xây dựng hoặc quỹ đất sạch. Do đó, theo vị này, khi thị trường BĐS đổi thay theo chiều hướng tốt, việc thanh toán khối hàng tồn kho này không có gì khó khăn.

Tồn kho bất động sản
Phần lớn các doanh nghiệp địa ốc tại Tp.HCM đều khá điềm nhiên trước lượng tồn kho nghìn tỷ vì cho rằng, khi thị trường khởi sắc đây sẽ là lợi thế lớn. Ảnh: Vũ Lê
Hai doanh nghiệp có kết quả kinh doanh rất tốt trong năm qua là Nam Long và Khang Điền gần như có chung kế hoạch là tăng thêm quỹ đất, tìm đối tác để cùng kết hợp phát triển dự án chứ không có chút quan ngại nào về giá trị hàng tồn khá cao (khoảng 2.000-2.600 tỷ đồng). Thậm chí địa ốc Hoàng Quân còn tự tin cho rằng, núi hàng tồn lên tới 800 tỷ đồng không phải vấn đề to tát đối với doanh nghiệp này. Vì số hàng tồn này đốn là những dự án đang được triển khai, trong số này, có nhiều dự án sắp được bàn giao, khai thác ngay trong năm nay. Sự tự tin này tả qua đích của doanh nghiệp này, cụ thể, mục tiêu doanh thu đạt 3.200 tỷ đồng còn lợi nhuận sau thuế đạt 320 tỷ đồng, tức tăng gấp 10 lần so với năm ngoái.

Theo ông Huỳnh Phước Nghĩa - Chuyên gia tư vấn cấp cao của Công ty tư vấn kinh doanh hội nhập Toàn Cầu (GIBC), "tồn kho BĐS được đánh giá tốt, xấu cũng cần phải phân loại và tùy vào từng thời khắc cụ thể. Tuy nhiên, dưới góc nhìn khách quan thì các doanh nghiệp vẫn cần thận trọng vì đây là con dao hai lưỡi".

Ở chiều hăng hái, hàng tồn kho cũng là một minh chứng về sức mạnh nội tại của chủ đầu tư BĐS vì chỉ những doanh nghiệp lớn (trường vốn) mới sở hữu quỹ đất và sản phẩm dồi dào. Tuy nhiên, ưu điểm của hàng tồn kho chẳng khác gì bề nổi của tảng băng chìm. Khuyết điểm chính là phần bị che khuất dưới tảng băng. Đó là những phần hàng tồn bị ứ đọng một khoảng thời kì dài hoặc các quỹ đất chưa hoàn tất bổn phận tài chính...Khi đó, hàng tồn sẽ trở thành gánh nặng. Dần dần, số hàng tồn này có thể bóp chết khả năng tăng trưởng của doanh nghiệp vì phí tổn vốn đội lên. ngoại giả, các doanh nghiệp vì lo chăm nom cho núi hàng tồn này mà còn bị mất phí tổn cơ hội.

"Trong bối cảnh thị trường địa ốc đang tìm lại nhịp độ tăng trưởng, các doanh nghiệp BĐS cần có cái nhìn thận trọng và chóng vánh đưa ra phương án giải quyết hàng tồn kho một cách hiệu quả để tránh rơi vào cảnh đêm dài lắm mộng", ông Nghĩa phân tách.

Còn theo ông Nguyễn Xuân Quang, chủ toạ HĐQT của Nam Long, hàng tồn kho dưới dạng quỹ đất chính là yếu tố sống còn của các doanh nghiệp BĐS. Tuy nhiên, nắm sẵn quỹ đất trong tay cũng chưa thể khẳng định sẽ giành phần thắng vì các doanh nghiệp cần phải phát triển được dòng sản phẩm khớp với nhu cầu chi trả của thị trường. Ông Quang cho rằng: "Nếu chỉ có quỹ đất mà doanh nghiệp không khai triển được những sản phẩm hàng hóa khớp nhu cầu thì hàng tồn kho sẽ trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp".

Về việc nghi ngại trước lượng hàng tồn tại thị trường Tp.HCM khá lớn nhất là nguồn cung đang không ngừng tăng lên từ đầu năm 2015, ông Quang cho rằng, vẫn chưa đến lúc Tp.HCM phải lo lắng về dư địa nhà ở.

Để minh chứng cho khẳng định trên, ông Quang so sánh, tiềm năng của một thành thị lớn như Tp.HCM cũng tương đương hoặc lớn hơn tí đỉnh so với các TP như Bangkok, Manila, Hong Kong. Về bài toán nhà ở đô thị, ước tính mỗi năm nhu cầu nhà ở tại Tp.HCM vào khoảng 70.000 - 100.000 căn hộ. Năm ngoái, tuy nguồn cung căn hộ đã tăng lên đáng kể nhưng cũng chỉ có khoảng 14.000 căn chào bán ra thị trường. Và năm nay, dù lượng sản phẩm được cho là có sự tăng đột biến nhưng cũng chưa vượt ngưỡng cầu.

Ông Quang cho rằng, thực chất thị trường BĐS có thể chia thành 2 thời đoạn. thời đoạn thứ nhất gọi là thời kỳ "ăn no mặc ấm" nghĩa là nhà chỉ phục vụ độc nhất mục đích để ở, đốn phát triển nhà giá rẻ. thời đoạn thứ hai là giai đoạn nâng cấp thành phố, hay còn gọi là thời kỳ "ăn ngon mặc đẹp", những người đã có nhà lại muốn ở nhà rộng hơn, to đẹp hơn, cao cấp hơn. tất nhiên tầng lớp bao giờ cũng có rất nhiều nhu cầu về nhà ở, cũng giống như việc có người đi xe sang thì cũng có người đi xe bình dân.

Nhu cầu chỉ là lý thuyết, còn khả năng chi trả đến đâu mới chính là thực tế. Do đó, đã đến lúc thị trường phải quay trở lại vấn đề hầu bao của người dân. Ông Quang nhấn mạnh: "Tôi tin rằng thị trường BĐS tại Việt Nam mới đang phát triển ở giai đoạn đầu. Do đó, những doanh nghiệp nào có thể cung ứng các dòng sản phẩm nằm trong ngưỡng chi trả của người dân thì sẽ nắm chắc phần thắng".