Hà Nội Thông tư 200/2014/TT-BTC: Những tác động tiêu cực đang bị “thổi phồng”?

MB+ - Thông tư 200/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính chính thức có hiệu lực từ đầu tháng 2/2015 đang khiến các nhà đầu tư lo ngại về những ảnh hưởng tiêu cực của nó đối với việc ghi nhận doanh thu của các doanh nghiệp bất động sản đầu tư dự án nhà ở xã hội (BĐS) trong năm nay. Tuy nhiên, trên thực tại, liệu những tác động này có đang bị “thổi phồng”?
Thông tư 200/2014/TT-BTC có gì mới?
Ngày 22/12/2014, Bộ trưởng Bộ Tài chính đã ký ban hành Thông tư số 200/2014/TT-BTC thay thế cho Quyết định số 15/2006 ngày 20/3/2006 về chế độ kế toán doanh nghiệp và Quyết định số 202/2014 về chỉ dẫn lập báo cáo tài chính hợp nhất. Thông tư 200/2014/TT-BTC đã chính thức có hiệu lực kể từ ngày 5/2/2015 và ứng dụng cho việc lập và diễn đạt thưa tài chính từ năm 2015 trở đi. Trong đó, điểm cuộn sự quan tâm của các nhà đâu tư của thông tư này chính là quy định mới về cách thức ghi nhận doanh thu đối với các doanh nghiệp BĐS.

Điểm khác biệt lớn nhất giữa Thông tư 200/2014/TT-BTC và Quyết định số 15/2006 là điều kiện để các doanh nghiệp BĐS được ghi nhận doanh thu. Theo Quyết định số 15/2006, các doanh nghiệp BĐS được phép ghi nhận doanh thu đối với số tiền thu được theo tiến độ từ trước của khách hàng. Tuy nhiên, theo quy định tại Thông tư 200/2014/TT-BTC, các doanh nghiệp BĐS chỉ được ghi nhận doanh thu khi BĐS đã hoàn tất tất cả và bàn giao sản phẩm cho người mua.

Về bản chất, việc đổi thay cách ghi nhận doanh thu như trên sẽ không làm thay đổi dòng tiền hoạt động của công ty trong kỳ. Tuy nhiên, nó sẽ ảnh hưởng một cách trực tiếp tới kết quả kinh dinh của các doanh nghiệp trong kỳ. Các doanh nghiệp BĐS đã ghi nhận doanh thu theo tiến độ khi công trình chưa hoàn tất sẽ phải ghi giảm lợi nhuận sau thuế chưa phân phối các năm trước và hồi tố khoản lợi nhuận đó khi công trình chính thức hoàn thành và bàn giao cho người mua nhà.

Thông tư 200/2014/TT-BTC
Thông tư 200/2014/TT-BTC được đánh giá là sẽ tác động lớn đến kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS trong năm nay. Ảnh: MINH KHUÊ
Doanh nghiệp BĐS nào bắt đầu khởi công dự án trong năm nay và đã bán được một phần theo hình thức góp vốn theo tiến độ thì sẽ chưa được ghi nhận doanh thu ngay.

Ngoài ra, một điểm mới nữa của Thông tư 200/2014/TT-BTC là quy định rõ đối với những dự án BĐS có tiến độ chậm, chưa hoàn thành thì doanh nghiệp phải phân loại đây là hàng tồn kho dài hạn, đồng thời phải có thuyết minh rõ để cung cấp thông tin một cách minh bạch cho nhà đầu tư.

Thông tư 200/2014/TT-BTC: Bình mới rượu cũ!
Với những đổi thay nêu trên, Thông tư 200/2014/TT-BTC được đánh giá là sẽ tác động lớn tới kết quả kinh dinh của các doanh nghiệp BĐS trong năm nay. Tuy nhiên, theo tìm hiểu của người viết, rất có thể những ảnh hưởng bị động từ những đổi thay này sẽ không quá lớn và sẽ có sự phân hóa giữa các doanh nghiệp.

thực tế, việc ghi nhận doanh thu khi bàn giao cho người mua đã được phần đông các doanh nghiệp BĐS thực hành từ năm 2013 theo quy định của Bộ Tài Chính. Theo đó, doanh nghiệp BĐS chỉ được ghi nhận doanh thu khi thỏa mãn song song năm điều kiện của Chuẩn mực kế toán số 14 (phương pháp gần như tương đồng với Thông tư 200/2014/TT-BTC). Đó là: (1) BĐS đã hoàn tất tuốt tuột và bàn giao cho người mua, doanh nghiệp đã chuyển giao rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở hữu BĐS cho người mua; (2) Doanh nghiệp không còn nắm giữ quyền quản lý BĐS như người sở hữu BĐS hoặc quyền kiểm soát BĐS; (3) Doanh thu được xác định tương đối kiên cố; (4) Doanh nghiệp đã thu được hoặc sẽ thu được ích kinh tế từ giao tiếp bán BĐS; (5) Xác định được uổng can dự đến giao tiếp bán BĐS.

Ngoài ra, các doanh nghiệp BĐS chưa tuân quy định như trên đều sẽ bị nêu quan điểm để điều chỉnh hoặc nếu không điều chỉnh thì sẽ có ý kiến lưu ý của đơn vị kiểm toán trên ít tài chính.

Kế hoạch kinh doanh bị phân hóa do "điểm rơi" dự án khác nhau
Kế hoạch kinh doanh năm 2015 của các doanh nghiệp BĐS sẽ có sự phân hóa lớn. Tuy nhiên, điều này do kế hoạch khai triển, "điểm rơi" lợi nhuận dự án của mỗi doanh nghiệp BĐS là khác nhau chứ không hẳn do tác động của Thông tư 200/2014/TT-BTC.

một đôi doanh nghiệp lớn đã đặt ra chỉ tiêu doanh thu năm 2015 khá khiêm tốn như Vingroup (30.000 tỉ đồng, chỉ tăng 10% so với năm 2014 trong khi mức tăng của năm 2014 so với 2013 là 51%), Nhà Khang Điền (1.400 tỉ đồng). duyên cớ đốn của điều này là do các dự án BĐS lớn của Vingroup như Vinhomes Central Park, Vinhomes Nguyễn Chí Thanh, thời đoạn 2 dự án Vinhomes Times City - Park Hill hồ hết đều có "điểm rơi" lợi nhuận từ năm 2016 trở đi.

Ngược lại, một số doanh nghiệp BĐS có quy mô nhỏ hơn lại kỳ vọng kết quả kinh dinh năm 2015 cải thiện vượt bậc nhờ sự ấm lên của thị trường BĐS. Ví dụ, Địa ốc Hoàng Quân (HQC) đặt chỉ tiêu lợi nhuận là 320 tỉ đồng, cao gấp 10 lần so với năm 2014. Kế hoạch này được xây dựng dựa trên cơ sở là các dự án BĐS của HQC sắp hoàn thành và có thể ghi nhận doanh thu lợi nhuận ngay trong năm 2015. Với công ty BĐS Phát Đạt (PDR), đích năm 2015 là lãi khoảng 234 tỉ đồng, cao gấp 5, 6 lần kết quả năm 2014 với doanh thu 964 tỉ đồng, đẵn đến thu được từ việc kinh dinh 75 nền đất thuộc Khu biệt thự ven sông của The EverRich 3, một phần đến từ việc bán căn hộ Block C của The EverRich 2 và một phần đến từ dịch vụ khẩn hoang khoáng sản.